El valor catastral es un valor administrativo que habitualmente suele estar por debajo del valor de mercado del inmueble. No obstante, a veces se producen situaciones en las que el inmueble tiene un valor catastral totalmente desproporcionado o muy superior al de mercado, sobre todo cuando aquel tiene características especiales.

En tales casos se plantea si resulta posible impugnarse por el titular del inmueble el valor catastral, a fin de conseguir una reducción del mismo, pues ello tiene una enorme incidencia en el pago de impuesto locales como el IBI y la plusvalía municipal, al ser dicho valor la base por la cual se determina la cuota tributaria de tales impuestos.

Al respecto, cabe tener en cuenta que el art. 23.2 TRLCI, según el cual:

«[…] Artículo 23. Criterios y límites del valor catastral.

(…)

2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

Asimismo, el art. 18 TRLCI regula el procedimiento para subsanar y rectificar los datos catastrales, si bien se establece que el mismo deberá ser iniciado de oficio por el Catastro, por lo que se plantea si el mismo puede ser instado por los ciudadanos.

1.- Posibilidad de instar la subsanación de discrepancias catastrales por el contribuyente

Tradicionalmente ha habido cierta controversia al respecto, si bien en comunidades Autónomas como Catalunya, se permitía que el interesado instara al Catastro para que iniciara el procedimiento a la vista de las alegaciones presentadas por el interesado.

Finalmente, tal controversia fue resuelta por el Tribunal Supremo en su sentencia nº 1263/2025, de 8 de octubre, según la cual, los interesados pueden solicitar directamente a la Administración catastral la subsanación de discrepancias en la descripción catastral de un inmueble aun cuando el art 18.1 del TRLCI contemple que el procedimiento se iniciará de oficio, no siendo necesario que dicha pretensión se canalice a través del Ayuntamiento donde radique la finca para que este efectúe la comunicación prevista en el art. 14 del TRCLI.

Los argumentos que esgrime el TS para llegar a tal conclusión son los siguientes:

1. La Ley del Catastro Inmobiliario se rige por el principio de calidad, lo cual implica que debe compararse la descripción catastral con la realidad inmobiliaria y, cuando los datos descritos no coincidan, proceder a la correspondiente corrección de la descripción catastral.
2. El procedimiento se configura de una forma amplia, pues basta con que la Administración tenga conocimiento por cualquier medio de la falta de concordancia entre lo descrito en el catastro y la realidad inmobiliaria para que aquella deba realizar lo necesario para la corrección.
3. Una vez que se constata de manera efectiva que existen indicios serios de que el Catastro no coincide con la realidad, la Administración no tiene margen de discrecionalidad, debiendo iniciar obligatoriamente el procedimiento. Lo contrario supondría una vulneración de la tutela judicial efectiva, al obligar al interesado a no poder hacer valer la realidad física y real sobre la catastral.

Por lo tanto, el TS establece que el procedimiento del art. 18.1 TRLCI, aun cuando se prevé que deberá iniciarse de oficio, ello no impide que los interesados puedan instar su inicio mediante la comunicación de discrepancias entre la realidad y el catastro, las cuales, siempre y cuando sean razonables y estén justificadas, deberán ser atendidas por el catastro, estando obligado a iniciar dicho procedimiento a tal efecto. 

2.- Impugnación del valor catastral

Recientemente, se ha publicado la STSJ de Aragón nº 188/2026, de 21 de abril, en la cual se admite la modificación del valor catastral a través del procedimiento del art. 18 TRLCI instado por el contribuyente a través de un escrito presentado ante la Gerencia Territorial del Catastro, justificando mediante una pericial discrepancias con la valoración catastral que consideraba elevada.

En el caso enjuiciado, la empresa demandante solicitó en 2018 la rectificación de la valoración catastral de un inmueble de su propiedad situado en la calle Francia s/n de Teruel. La Gerencia del Catastro de Teruel había tasado el inmueble en 656.836,69 €, mientras que la empresa sostenía que su valor real era de 65.968,26 €. 

Tras varios recursos y una orden previa de motivar mejor la decisión, el Catastro emitió un nuevo acuerdo manteniendo su postura basándose en la «Ponencia de Valores» aplicable a esa zona urbana.

La empresa recurrió ante el TEARA, pero este organismo desestimó la reclamación sin entrar al fondo del asunto, argumentando simplemente que la empresa no había presentado un escrito formal de alegaciones en el plazo correspondiente.

Ante tales hechos, el TSJ considera que el TEARA debía entrar a resolver el fondo, puesto que lo contrario supone vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva. En este sentido, para aclarar la enorme diferencia económica, el Tribunal solicitó una pericial judicial a cargo de un arquitecto. Este perito aplicó el «método residual dinámico» de forma rigurosa y objetiva, analizando testigos reales de mercado y las características de la finca construida. El informe del perito judicial determinó que el valor real de la parcela en el año en disputa (2018) era de 182.444,23 €.

A la vista de dicha pericial, el TSJ, en base al art. 23.2 TRLCI fija el nuevo valor catastral del inmueble en 182.444,23 €, asumiendo íntegramente la valoración del perito judicial.

Por lo tanto, este caso demuestra que resulta posible solicitar la rectificación del valor catastral cuando este es superior al de mercado y así se acredita y justifica con la debida pericial.

En caso de tener un supuesto similar, pueden contactar con nuestro despacho (www.noguerofiscallegal.com) para analizar su situación y determinar la viabilidad de impugnar el valor catastral y obtener el consiguiente ahorro fiscal en el pago de impuestos como el IBI o la plusvalía municipal.