Resultan comunes las situaciones en las que diversos hermanos o parientes más lejanos (tíos, sobrinos…) tienen en condominio diversos inmuebles que provienen de una herencia de los padres / abuelos.

En tales casos, se suele plantear una disolución conjunta de todos esos condominios, adjudicándose inmuebles individuales a los diversos comuneros en proporción a sus cuotas. Ahora bien, dada la complejidad de cuadrar tales adjudicaciones, algunas veces resulta necesario mantener en condominio algún bien inmueble común, si bien con menos comuneros que en la situación inicialmente planteada. En consecuencia, en estos casos, pueden plantearse dos supuestos:

1. • Disolución del condominio de todos los inmuebles, adjudicándose de forma individual todos ellos entre los comuneros.
   • Disolución del condominio «mixta», adjudicándose algunos inmuebles de forma individual entre los comuneros y dejando el resto en condominio, pero con menos comuneros.

En estos casos se plantean duda sobre la tributación de tales disoluciones, sobre todo en el segundo supuesto, donde hay extinciones plenas sobre el condominio de diversos inmuebles y extinciones parciales sobre algunos otros inmuebles. En este sentido, vamos a ver cómo tributa cada escenario:

1. Disolución pleno del condominio de todos los inmuebles

Dicha situación ha sido tratada recientemente en la consulta de la DGT V0984-25, de 10 de junio, en la cual se plantea el caso de dos hermanos, cotitulares de seis inmuebles procedentes de las herencias de sus padres, que deciden extinguir el condominio sobre dichos bienes, adjudicando cinco de ellos a uno y el resto al otro, compensando el exceso de adjudicación en dinero metálico.

En este caso, dado que todos los inmuebles se adjudican al 100% entre los comuneros, existiendo un exceso de adjudicación compensado que deriva de la indivisibilidad de los inmuebles, la DGT considera que tales disoluciones no tributan por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, sino por la de actos jurídicos documentados.

La base imponible en la disolución de cada comunidad será la parte del valor del inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y que es adquirida por el otro comunero. Será sujeto pasivo en la disolución de cada comunidad el comunero que se adjudica el inmueble, tal y como establece el artículo 29 del TRLITPAJD.

2. Disolución plena del condominio en algunos inmuebles y disolución parcial en otros

Este supuesto se analiza en la consulta V0135-23, de fecha 3 de febrero de 2023, en la cual, 4 hermanos-comuneros se plantean disolver las comunidades de bienes sobre 10 inmuebles que tienen en común, adjudicando a cada comunero bienes inmuebles al 100% en proporción a sus cuotas de participación, y con el fin de que no existan excesos de adjudicación, 2 de los 10 inmuebles deberán adjudicarse a dos hermanos comuneros al 50% cada uno de ellos.

El primer interrogante que se plantea en estos casos es cuantas comunidades tenemos, si una por cada inmueble o una de sola por el conjunto de inmuebles pertenecientes a los mismo comuneros. La DGT se empeña en defender que, en estos casos, donde no existe una universalidad legal de bienes como sucede en el caso del régimen de gananciales, de comunidad hereditaria o de comunidad que realiza una actividad económica, existe una comunidad por cada inmueble. 

No obstante, en contra de la tesis de la DGT, en las STS núm. 719/2024, de 26 de abril y núm. 731/2024, de 30 de abril se afirma que existe una única comunidad sobre una pluralidad de bienes constituyendo un «patrimonio  colectivo» cuando hay identidad de comuneros y de cuotas, con independencia del origen y del título de adquisición de  los bienes.

En cualquier caso, a efectos prácticos, a raíz de la jurisprudencial del TS sobre las extinciones parciales objetivas, los consecuencias tributarias serán las mismas, sea cual sea el criterio aplicado. En este sentido, la consulta concluye lo siguiente acerca de la tributación de tales situaciones:

1. Tributación en ITPyAJD:

• • • Si para poder disolver cada comunidad se adjudica un inmueble a un comunero al 100%, los excesos de adjudicación que resulten en la disolución de cada comunidad, excesos inevitables, aunque la compensación no sea en dinero sino en otros inmuebles que tienen en común, siguiendo la doctrina del TS (cita la DGT la STS 502/2019, de 30 de octubre de 2019), no tributan por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.

En el caso planteado en la consulta se van a disolver ocho comunidades, de tal forma que, en la disolución de cada comunidad que se disuelva tributará únicamente por la modalidad de actos jurídicos documentados. La base imponible será la parte en el valor del referido inmueble correspondiente a los comuneros cuya participación desaparece en virtud de tal operación y que es adquirida por el otro comunero. Será sujeto pasivo el adjudicatario del inmueble.

• • • Respecto de las dos comunidades que no se van a disolver ya que esos dos inmuebles van a permanecer en comunidad, aunque en vez de cuatro comuneros por cada inmueble sean dos, tampoco se va a producir la separación de dos comuneros, ya que los comuneros que se separan no se van a adjudicar un inmueble cada uno. Según la DGT, lo que en realidad se está produciendo es una permuta de cuotas en la que dos comuneros transmiten sus cuotas sobre uno de los inmuebles a los otros dos comuneros que, a su vez, les transmiten sus cuotas sobre otro inmueble, y que como tal tributarán por el ITPAJD por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, por la parte del inmueble que adquieren.

2. Tributación en IIVTNU

• • • En ocho de los inmuebles, la comunidad se disuelve en su totalidad, adjudicando el 100% de la propiedad del inmueble a uno solo de los comuneros, en proporción a su participación, por lo que, de acuerdo con la doctrina del TS, no se produce la sujeción al IIVTNU, dado que no se realiza el hecho imponible del impuesto al considerarse que no existe transmisión del derecho de propiedad.

No obstante, a efectos de una futura transmisión de estos 8 inmuebles adjudicados a cada uno de los hermanos y para la determinación de la base imponible del IIVTNU, la fecha de inicio del período de generación será la fecha en la que cada comunero adquirió en su día la propiedad del inmueble y no la fecha en la que se adjudica a cada comunero el 100% del pleno dominio sobre los inmuebles por disolución del condominio entre ellos.

• • • Respecto de los 2 inmuebles que se adjudican a dos de los hermanos al 50% cada uno, resulta que en este caso, las 2 comunidades de bienes no se disuelven, ya que los dos inmuebles van a permanecer en comunidad, aunque en vez de cuatro comuneros, sean solo dos comuneros, por lo que según la DGT se está ante una permuta de cuotas en la que dos comuneros transmiten sus cuotas de propiedad sobre ambos inmuebles a los dos comuneros adjudicatarios, que a su vez, les transmiten sus cuotas de propiedad sobre otro inmueble.

En tal caso, la DGT concluye que la permuta es una transmisión de la propiedad de un terreno de naturaleza urbana, y como tal da lugar a la realización del hecho imponible y el devengo del IIVTNU, siendo sujetos pasivos cada uno de los dos hermanos no adjudicatarios de estos 2 inmuebles, como transmitentes de la propiedad del terreno de naturaleza urbana a título oneroso.

En este caso, y de acuerdo con el artículo 106.1.b) del TRLRHL, cada uno de los hermanos (no adjudicatarios) tendrá la condición de contribuyente del IIVTNU respecto del incremento de valor del terreno urbano que se produzca con ocasión de la transmisión del porcentaje de propiedad que tenga sobre los dos bienes inmuebles que se adjudican a los otros 2 hermanos.

A mi parecer, tales conclusiones son coherentes con la posición del TS, la cual puede sintetizarse de la siguiente manera:

• • • Las extinciones parciales objetivas con excesos inevitables (extinción del condominio sobre parte de los inmuebles en común) no tributan en ITP, pero sí en AJD por la parte extinguida (STS nº 1786/2020, de 17 de diciembre de 2020).
    • Las extinciones parciales subjetivas (reducción del número de comuneros sin llegar a extinguir el condominio), quedan sujetas a ITP por considerarse que hay una transmisión de cuotas (STS nº 1680/2022, de 19 de diciembre de 2022).

Por último, no debemos olvidar que, según la STS nº 1634/2023, de 5 de diciembre, los excesos de adjudicación, queden o no sujetos a ITPAJD, deben tributar por IRPF si ponen de manifiesto una ganancia patrimonial, en el sentido de existir una diferencia positiva entre el valor de adquisición del % que conforma el exceso y el valor que se le da a dicho exceso en la disolución del condominio. Dicho IRPF será a cargo del comunero que se desprende del exceso producido, es decir, el comunero que sale de la comunidad.