La reciente STS nº 813/2025, de fecha 24 de junio de 2025 complementa la ya abundante doctrina jurisprudencial establecida por el TS sobre la obligación del perito de la administración de visitar el inmueble cuya valoración es objeto de un procedimiento de comprobación de valores.

En este sentido, los hechos de la referida sentencia son los siguientes:

1. 1. En fecha 1 de julio de 1995 se produjo el fallecimiento de la madre del recurrente dejando una serie de bienes inmuebles a sus herederos, los cuales formaron parte de la herencia yacente hasta que se produjo su aceptación en fecha 20 de octubre de 2006. 
   2. En fecha 25 de octubre de 2006 se constituyó una comunidad de bienes por los herederos cuyo objeto era el arrendamiento de los bienes inmuebles heredados. 
   3. En fecha 2 de octubre de 2007, se aportaron a una entidad mercantil el conjunto de bienes inmuebles que conformaban la comunidad de bienes que realizaba la actividad económica de arrendamiento de dichos inmuebles. Tal aportación se acogió al régimen especial de fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores (FEAC), previsto en los arts. 83 a 96 del TRLIS.
   4. La referida aportación de inmuebles a la sociedad fue objeto de comprobación por parte de la Inspección, la cual llegó a la conclusión de que la misma no podía acogerse al régimen FEAC, por no cumplir la actividad económica de arrendamiento con los requisitos previstos en el art. 27.2 LIRPF según la redacción vigente a fecha de la aportación, la cual requería de disponer de local y de trabajador a jornada completa. Asimismo, la Inspección solicitó la tasación de los bienes inmuebles a fecha de fallecimiento de la causante -1 de julio de 1995- y a fecha de la aportación societaria -2 de octubre de 2007-. El perito tasador designado por la Inspección valoró los inmuebles haciendo una visita exterior de los mismos, sin entrar a visitar su interior. 

En base a tales hechos, la cuestión que se plantea en la referida STS es si resulta valida una tasación pericial realizada sin visitar el interior del inmueble, limitándose a realizar una simple revisión del exterior del inmueble objeto de la tasación. Por lo tanto, lo que se discute es si la metodología utilizada por el perito resulta suficiente a los efectos del cumplimiento del requisito de motivación de la valoración. 

En opinión del TEAC, la valoración efectuada se encontraba suficientemente motivada y en particular calificó como suficiente la «visita exterior…incorporando las fotografías efectuadas en el curso de la visita a los inmuebles objeto de valoración«. En el mismo sentido, la AN también dio por buena la visita exterior al inmueble, afirmando que «la información del inmueble valorado procede de la visita exterior al mismo realizada por el técnico redactor de este informe y de la documentación catastral/registral aportada. Por tanto, se estima una calidad y conservación acorde con su aspecto exterior. En cuando a la superficie de cálculo aportada, es la reflejada en la documentación aportada«, afirmando que «es suficiente …la visita exterior en los términos descritos, que, en algún caso, permitió incluso observar el interior del inmueble como se refleja en alguno de los informes al indicarque el día de la visita no se pudo acceder al local, pero se observa exteriormente su estado. Si la recurrente entiende que no es así y que existe algún elemento interno -vgr. Distribución, instalaciones, reformas, etc.- que pudiese alterar el precio, con arreglo al criterio de facilidad probatoria, le hubiese sido sencillo aportar pruebas o indicios que permitiesen combatir la idoneidad de la tasación realizada, lo que no ha sido el caso de autos«. 

Por contra, el Tribunal Supremo concluye que, no cabe considerar motivado de forma suficiente el informe pericial cuando no se ha efectuado la visita interior al inmueble ni explicado de modo claro y terminante por qué no se hizo. Prosigue el Alto Tribunal reprochando que la regla sobre la exigencia de comprobación personal y directa no está concebida para comodidad de los funcionarios o de la Administración, debiendo de razonarse la valoración individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, porqué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble. De esta forma, la realización de visita exterior, confirmada por la práctica de algunas fotografías sin mayor explicación, no es suficiente para enervar la necesidad de visita interior del inmueble, debiendo el perito explicar y motivar en su informe las razones que, en su caso, puedan justificar su imposibilidad o innecesaridad. 

A la vista de lo razonado, el TS concluye lo siguiente:

1. 1. Los órganos jurisdiccionales deben controlar que la metodología aplicada por el perito de la Administración es adecuada y se adapta a los estándares de la buena praxis.
   2. Conforme a dichos estándares, es regla general que la valoración del inmueble debe ser individualizada y exige la visita al interior de este con el fin de realizar su medición, comprobación de estado, materiales, etc.
   3. Que, precisamente, por ser la visita interior la regla general, en los casos en que aquella no se produzca, bien porque el propietario no permita el acceso o bien porque concurra alguna otra circunstancia, el perito tiene la obligación de indicarlo expresamente en su dictamen de forma razonada, justificando la falta de visita al interior, no pudiendo el órgano jurisdiccional sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial.
   4. El hecho de que la Ley conceda al contribuyente la posibilidad de instar una tasación pericial contradictoria no supone que podamos rebajar o relajar los requisitos que la buena praxis imponen al perito de la Administración. O, dicho de otro modo, el reconocimiento de derechos al contribuyente no puede traducirse en una disminución de los estándares de conducta exigibles conforme al principio de buena Administración.

Por todo ello, el TS concluye que, en el caso presente, la liquidación y consiguiente sanción fundamentadas en las valoraciones periciales cuya metodología se discute, son nulas de pleno derecho, por adolecer de un vicio determinante de su anulabilidad por falta de motivación. 

En consecuencia, el TS considera que no nos hallamos ante ante un vicio formal que motive la retroacción de actuaciones y obligue a la Administración Tributaria a volver a valorar el inmueble, sino que considera que el vicio es de carácter material por haberse realizado la pericial en base a una metodología que no se ajusta a Derecho, conllevando ello la nulidad radical de los actos fundamentados en tal valoración. A mi juicio, dicho matiz resulta muy importante, pues con ello se cierra cualquier oportunidad de la Administración de subsanar la valoración de su perito.